以房养老四大要素：
拥有产权：自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
独立住房：只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作。否则，老人亡故后，子女便无处可居。
家境适中：当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
地价较高：老人身居城市或城郊，尤其是经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合住房反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢、增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，住房反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。
早在2007年，上海就曾调研“以房养老”模式并开始了探索，但效果欠佳。“目前没有一个成功的案例，也没有具体操作的例子。”上海市老年学会秘书长孙鹏镖接受采访时透露。两年前，武汉一家银行在汉推出老年卡，并推出“养老按揭”贷款功能，持卡人可以住房为抵押，向银行申请用于养老用途的贷款。
而意向调查显示，大多数老人认为，“以房养老”不太靠谱。一项对100名60岁以上老人的最新调查表明，其中73名受访者明确表示“不会选择这种养老方式”，44人认为“这样不能解决养老的实际需求”，还有36人选择“会观望这种做法的效果”。